Assurance Responsabilité Civile Professionnelle - Marchand de Biens

À l’affût des opportunités d’achat à fort potentiel de valorisation (immeubles anciens, terrains constructibles, maison individuelle, locaux à transformer…), le marchand de biens repère les constructions les plus intéressantes et étudie la faisabilité du projet.

Pour effectuer ses travaux de valorisation, le marchand de bien fait appel à un maître d’œuvre, à des architectes, et à différents artisans et entreprises du BTP, comme des isoleurs, des menuisiers, des étancheurs, des fenêtriers… . Il gère les démarches administratives liées à l’achat du bâtiment (rendez-vous, accusé de réception, devis et factures, réception des travaux…), à l’embauche de tous les corps de métiers dans le cadre du chantier, et à la vente à un nouveau propriétaire.

En tant que maître d’ouvrage, il est également responsable du parfait achèvement de l’opération, et doit s’assurer que les éléments d’équipements et les ouvrages réalisés respectent la destination de l’ouvrage, sans compromettre la solidité ni affecter le bon fonctionnement des structures ou installations.

À mi-chemin entre le monde de l’investissement immobilier et de la construction, le marchand de bien est un chef d’orchestre et un stratège qui doit connaître son domaine dans les moindres détails. Il doit aussi connaître les obligations légales, comme celles prévues par le Code des assurances.

•    Analyse du potentiel : repérer les biens ou terrains avec une marge de valorisation
•    Gestion de projet : gérer les démarches juridiques, participer aux réflexions techniques et gérer les relations commerciales jusqu’à la revente.
•    Esprit d’initiative et vue d’ensemble : prendre des décisions rapides sur les acquisitions ou les travaux.
•    Aisance relationnelle : négocier avec des vendeurs, artisans, notaires ou acheteurs pour obtenir les meilleurs prix et la marge la plus grande.

La responsabilité civile décennale marchand de biens couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, liés aux travaux réalisés. En tant que propriétaire de l’ouvrage, il est responsable des sinistres qui surviennent à partir de la réception du chantier et ce jusqu’à expiration de la garantie, au bout de 10 ans. Ce contrat permet de déclencher la mise en jeu de la garantie pour couvrir les frais de réparation des défaillances du constructeur.

Dans le cas où le marchand ne fait que de l’achat-revente sans travaux, il n’a pas besoin de la responsabilité civile pro. S’il intervient pour des travaux légers, comme de la décoration, la peinture des murs, le changement de revêtement de sols ou le remplacement d’équipements (robinet, électroménager…), il est aussi dispensé de l’attestation de garantie.

Dès lors que le marchand de bien effectue des travaux de remise en état, lourds ou sur gros œuvre, il doit impérativement souscrire à une assurance décennale. Cela concerne la majorité des marchands de biens. L’article 1792 du Code civil assimile cette activité à celle de constructeur. Et selon la loi Spinetta, tous les professionnels du domaine de la construction sont dans l’obligation d’être assurés.

• La réalisation des travaux importants sur un bien (gros œuvre, étanchéité, modifications structurelles, agrandissement…), même par l’intermédiaire d’entreprises tierces intervenant sur le chantier
• La division d’un bâtiment en plusieurs lots (création de bureaux ou d’appartements)
• La transformation d’un local commercial en logement
• La construction d’une extension
• La création d’un nouvel étage
• Les travaux sur la toiture
• Les modifications concernant les murs porteurs
• La réhabilitation d’un bâtiment insalubre ou impropre
• La création de balcons, terrasses, escaliers…

Si, dans les 10 ans suivant la réception du chantier, des dommages matériels, désordres, malfaçons sont constatés, le marchand de bien peut être tenu responsable par les acquéreurs, au même titre qu’un constructeur.

Plus précisément, la loi considère qu’il agit comme un constructeur non réalisateur, et sa responsabilité est engagée, d’où l’importance de souscrire à la garantie avant le démarrage du chantier.

Encore une fois, s’il se limite à acheter puis revendre un bâtiment sans faire travaux ou à ne faire que des aménagements légers sans impact sur la structure, il n’est pas obligé de s’assurer.

Dans le projet de rénovation, en tant que marchand de biens, porteur du projet immobilier et commanditaire du chantier, vous êtes maître d’ouvrage. Par conséquent, vous êtes responsable de la coordination des intervenants, de la conformité réglementaire, de la direction des travaux, et de leur bonne exécution.

Dans le cas où l’une des interventions se révèle défectueuse, ou compromet l’utilisation du bâtiment (fissure, infiltration, affaissement…), c’est à vous d’assumer la prise en charge des désordres. Pour ce faire, vous devez impérativement être couvert par une RC décennale, qui vous permettra de faire jouer la couverture et financer les travaux sans impacter votre rentabilité.

Si vous ne souscrivez pas à cette responsabilité civile décennale, vous risquez 75 000 € d’amende ainsi que 6 mois de prison.

D’autre part, être couvert permet de mettre en confiance ses relations, surtout dans les transactions immobilières. C’est un gage de fiabilité et de professionnalisme, qui rassure vos clients, investisseurs et prestataires. Cela évite aussi les refus d’accompagnement par des acteurs institutionnels (banques et notaires).

Avant tout, vous devez dresser la liste précise de vos besoins. Les conditions de votre contrat dépendront de ces critères. Vous pouvez ensuite comparer les différentes garanties proposées, les exceptions, le montant des franchises, et la couverture des vices ou réparations liées à un effondrement, une infiltration ou des fissures pour trouver le meilleur compromis offre-tarif. Cherchez aussi si l’offre inclut une assurance dommages-ouvrages ou une responsabilité civile professionnelle.

Chez France Assurance, courtier spécialisé en BTP, nous vous accompagnons pour établir et mettre en place la solution de protection la plus adaptée à votre activité. En quelques clics, demandez plusieurs devis sur mesure de différentes compagnies d’assureurs, avec des tarifs négociés pour vous.

Avant de valider quoi que ce soit, vérifiez une dernière fois que toutes les activités que vous exercez sont indiquées sur le contrat. Cela évitera les litiges si jamais un sinistre survient et n’est pas mentionné dans votre souscription. Le contrat décennal marchand de biens doit conjuguer une protection ajustée et une tarification adaptée.

• Vos diplômes, formations ou qualifications professionnelle dans le domaine de l’immobilier ou de la construction ;
• Des preuves de votre expérience professionnelle, souvent un minimum de 3 ans dans la gestion ou la conduite de travaux de rénovation ou de construction.

Ces justificatifs permettent à l’assureur de vérifier que vous êtes en mesure d’assumer correctement votre rôle de maître d’ouvrage ou de constructeur non réalisateur, dans les règles du Code des assurances.

Les compagnies vous demanderont en général les documents suivants :

• Une pièce d’identité en cours de validité (recto-verso) ;
• Un extrait K-BIS de moins de 3 mois ou un document équivalent prouvant l’existence de votre entreprise (extrait d’immatriculation au répertoire des métiers, avis de situation SIRENE, etc.) ;
• Un RIB professionnel pour les prélèvements liés au contrat ;
• Un devis vierge, une carte de visite, un document avec en-tête de votre société, ou un tampon sur fond blanc ;

Le coût d’un contrat pour un marchand de biens dépend de facteurs spécifiques à votre profil et à votre activité. Les compagnies d’assurance analysent surtout :

• La taille de votre entreprise ou votre statut (micro-entrepreneur, société, etc.) ;
• L’ancienneté de votre société ;
• Votre historique de sinistralité (nombre, fréquence et gravité des sinistres) ;
• Le type de travaux de rénovation ou de transformation que vous réalisez ;
• Le niveau de garantie et de couverture souhaité (montants couverts, franchises, options…) ;
• La localisation de vos chantiers ;
• Votre chiffre d’affaires annuel ;
• Le niveau de risque perçu par l’assureur, notamment si vous intervenez sur des biens structurellement complexes ou classés.