Garantie de parfait achèvement, biennale, décennale : les différences

Derniers réglages d'un équipement de chauffage-ventilation avant la livraison d'un bâtiment neuf. Photo : U.S. Army Corps of Engineers (Los Angeles District), œuvre du gouvernement fédéral américain.

Un client vous appelle trois mois après la fin du chantier pour une porte qui frotte. Un autre, quatre ans plus tard, pour une infiltration en toiture. Les deux invoquent « la garantie ». Ce n'est pourtant pas la même, et ce n'est pas le même payeur. La garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale ont chacune leur durée, leur périmètre et leurs conséquences pour votre trésorerie. Voici comment les distinguer sans vous tromper.

Trois garanties, un seul point de départ : la réception

Les trois garanties légales démarrent le même jour : celui de la réception des travaux. L'article 1792-6 du Code civil la définit comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves.

Sans réception, aucun délai ne court. C'est pourquoi un procès-verbal daté et signé protège autant l'artisan que le client. Nous détaillons ce point dans notre article sur le démarrage de la garantie décennale sur chantier.

À partir de cette date, trois horloges tournent en parallèle :

• 1 an : garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) ;
• 2 ans minimum : garantie de bon fonctionnement, dite biennale (article 1792-3) ;
• 10 ans : garantie décennale (articles 1792 et 1792-4-1).

Ces garanties ne s'excluent pas. Un même désordre peut relever de l'une ou de l'autre selon sa nature et sa gravité, pas seulement selon sa date d'apparition.

La garantie de parfait achèvement : un an pour tout reprendre

C'est la garantie la plus large. Pendant un an, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés par le client, quelle que soit leur gravité. Deux voies de signalement existent :

• les réserves inscrites au procès-verbal de réception ;
• une notification écrite pour les désordres révélés après la réception.

Une fissure d'enduit, une plinthe décollée, un joint mal fait, un défaut de conformité au devis : tout y passe. Seule limite posée par le texte : les travaux nécessaires pour remédier à l'usure normale ou à l'usage ne sont pas dus.

Cette garantie pèse sur l'entrepreneur qui a réalisé les travaux concernés, pas sur l'architecte ni sur le fabricant. Les délais de reprise sont fixés d'un commun accord avec le client. Si rien n'est fait après une mise en demeure restée sans effet, le client peut faire exécuter les travaux par une autre entreprise, à vos frais et risques.

Deux points de procédure méritent d'être connus. Le délai d'un an est un délai de forclusion : passé ce terme, le client ne peut plus agir sur ce fondement. Et la Cour de cassation exige une notification écrite préalable à l'entrepreneur : une assignation ne la remplace pas (3e chambre civile, 13 juillet 2023, n° 22-17.010).

Côté trésorerie, la retenue de garantie suit le même calendrier. La loi du 16 juillet 1971 la plafonne à 5 % du marché. Elle est libérée un an après la réception, sauf opposition motivée du client. Vous pouvez la remplacer par une caution bancaire.

La garantie biennale : deux ans pour les équipements qui fonctionnent

La garantie de bon fonctionnement couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage : ceux que l'on peut déposer ou remplacer sans détériorer le bâti. Sa durée est de deux ans minimum à compter de la réception.

Exemples classiques dans une construction neuve :

• volets roulants et leur motorisation ;
• robinetterie, chauffe-eau, radiateurs ;
• interphone, VMC, portes intérieures.

Attention au mot « fonctionnement ». La jurisprudence écarte les éléments inertes. Les peintures, les moquettes et tissus tendus (Cour de cassation, 30 novembre 2011) ou le carrelage (13 février 2013) ne sont pas des équipements « destinés à fonctionner ». Leurs défauts relèvent alors de la responsabilité contractuelle de droit commun, avec une faute à prouver, ou de la décennale s'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

Autre règle à retenir : la gravité l'emporte sur la nature de l'équipement. Si la panne d'un élément dissociable rend le bâtiment inutilisable, par exemple un chauffage hors service dans un logement neuf, c'est la décennale qui s'applique.

La garantie décennale : dix ans pour les dommages graves

L'article 1792 du Code civil rend tout constructeur responsable de plein droit, pendant dix ans, des dommages qui :

• compromettent la solidité de l'ouvrage ;
• ou le rendent impropre à sa destination ;
• ou affectent la solidité d'un équipement indissociable du bâti (article 1792-2) : canalisation encastrée, plancher chauffant, etc.

« De plein droit » signifie que le client n'a pas à prouver votre faute. Vous ne vous dégagez qu'en démontrant une cause étrangère. Toute clause du marché qui limiterait cette responsabilité est réputée non écrite (article 1792-5).

La décennale ne couvre pas tout pour autant. Un défaut purement esthétique n'en relève pas. Un défaut apparent à la réception et non réservé est en principe considéré comme accepté. C'est aussi la seule des trois garanties assortie d'une assurance décennale obligatoire (article L. 241-1 du Code des assurances).

Qui paie ? Ce que votre assurance prend en charge, ou pas

C'est ici que les artisans se font surprendre. Garantie légale ne veut pas dire garantie assurée.

• Parfait achèvement : pas d'assurance obligatoire. La reprise des réserves et des finitions est à la charge de l'entreprise. Votre assureur n'intervient la première année que si le dommage est de nature décennale.
• Bon fonctionnement : pas d'assurance obligatoire non plus. Beaucoup de contrats la proposent en garantie complémentaire. Vérifiez qu'elle figure sur votre attestation.
• Décennale : assurance obligatoire, à souscrire avant l'ouverture du chantier. Le défaut d'assurance est puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende (article L. 243-3 du Code des assurances).

Pensez aussi aux « dommages intermédiaires » : des désordres apparus après la première année, trop légers pour la décennale. Votre responsabilité contractuelle peut être recherchée pendant dix ans après la réception (article 1792-4-3), si le client prouve une faute. Cette garantie est facultative dans les contrats. Elle mérite une ligne dans votre demande de devis décennale.

Équipements posés sur un bâtiment existant : la règle a changé en 2024

Vous remplacez une chaudière, posez une pompe à chaleur ou un insert dans une maison existante ? Depuis un arrêt du 21 mars 2024 (3e chambre civile, n° 22-18.694), la Cour de cassation juge que ces équipements, installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, quelle que soit la gravité du désordre. Exception : lorsque l'installation constitue en elle-même un ouvrage.

Ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, qui n'est pas soumise à l'assurance obligatoire. Conséquence pratique : c'est votre RC professionnelle, ou une garantie spécifique du contrat, qui doit répondre. Si vous faites surtout de la rénovation et du remplacement d'équipements, faites vérifier ce point noir sur blanc.

Cas concrets : dans quelle garantie tombe ce désordre ?

• Réserve « reprise de peinture cage d'escalier » au PV. Parfait achèvement. À reprendre à vos frais dans le délai convenu.
• Volet roulant bloqué 14 mois après réception d'une maison neuve. Biennale, l'équipement étant dissociable.
• Infiltrations par la toiture à 4 ans. Décennale : le logement est impropre à sa destination. À transmettre sans attendre, en suivant la procédure de déclaration de sinistre décennale.
• Microfissures d'enduit à 3 ans, sans infiltration. Ni biennale ni décennale. Responsabilité contractuelle possible si une faute d'exécution est prouvée.
• Fuite sur canalisation encastrée dans la dalle à 6 ans. Décennale : équipement indissociable.
• Pompe à chaleur en panne à 18 mois, posée dans une maison existante. Responsabilité contractuelle de droit commun depuis l'arrêt de 2024.

Un réflexe vaut pour tous ces cas : répondez par écrit, constatez sur place et gardez une trace datée. Un désordre ignoré la première année revient souvent plus tard, plus cher, et parfois devant un expert.

Questions fréquentes

La garantie de parfait achèvement est-elle couverte par l'assurance décennale ?

Non, en principe. La reprise des réserves et des défauts de finition reste à la charge de l'entreprise. L'assureur décennal n'intervient pendant la première année que si le dommage présente la gravité d'un dommage décennal.

Le client peut-il invoquer la décennale dès la première année ?

Oui. Les garanties se superposent. Un dommage qui compromet la solidité ou rend l'ouvrage impropre à sa destination relève de la décennale dès le lendemain de la réception.

Que se passe-t-il si je ne lève pas les réserves ?

Après une mise en demeure restée sans effet, le client peut faire réaliser les travaux par une autre entreprise à vos frais et risques. Il peut aussi s'opposer à la libération de la retenue de garantie de 5 %.

Un sous-traitant doit-il la garantie de parfait achèvement ?

Pas au maître de l'ouvrage : il n'a pas de contrat avec lui. C'est l'entreprise principale qui la doit au client. Elle se retourne ensuite contre son sous-traitant sur la base du contrat de sous-traitance.

La garantie biennale peut-elle durer plus de deux ans ?

Oui. Le Code civil fixe une durée « minimale » de deux ans. Le marché peut prévoir plus, jamais moins.

Le carrelage relève-t-il de la garantie biennale ?

Non. La Cour de cassation considère qu'il n'est pas un équipement destiné à fonctionner. Selon la gravité, ses désordres relèvent de la décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Article rédigé par l'équipe de France Assurance, courtier spécialisé en assurance décennale et RC professionnelle du BTP depuis 2016. ORIAS n° 16006040. Les références légales citées sont celles en vigueur à la date de publication ; elles ne remplacent pas l'analyse de votre contrat.